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??34億人，僅是未來幾年可以容納的增量人口。根據國傢統計局的數字，到2013年年底，中國城鎮人口是7.3億，新區規劃瞭34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國各地的新城如果按照規劃建成後，可以把全世界的城鎮人口全部裝進去！
??說實話，如果隻有我列舉的前三點發揮作用，我還能預測未來。當“第四點”介入的時候，很多事情都發生瞭變化，房地產市場的不確定性將更大，更難以預料。
??我的判斷是：中國房地產長達10年的熊市已經開始，當然，熊市裡也有牛股，甚至NB的板塊。北上深廣的樓市，就是熊市裡的“牛板塊”，而且潛力還頗大。
??2014年初，我曾經寫過一篇文章，標題是“城鎮化或許是個幹癟的紅包”，根據當時官方公佈的數據，算過一筆賬：
??如果農民工收入足夠高，能夠獲得城市戶口，他們肯定會像白領一樣，將老婆孩子甚至父母接入城市生活，成為市民。這樣，他們還能再為城市帶來大約2.89億的人口。（7.31+2.89）÷13.6≈75%。也就是說，隻要經濟條件和戶籍管理制度允許，中國城鎮化率馬上就可以變成70%以上，也就是接近達到城鎮化的極限。
??到目前，中國政府這一輪拯救樓市的行動，已經持續瞭整整一年。從去年3月零星的、猶抱琵琶半遮面的地方政府行為，逐步升級為全面的、中央部委直接出面的行為。那麼，2015年，乃至更長一段時間，中國房地產市場將如何演變呢？
??這個模式必須結束瞭，因為房子過剩瞭，根本無法消化，擊鼓傳花的遊戲必然結束。其次，中國企業負債率已經是全球最高，威脅著金融安全。人民幣對內貶值對外升值也走到瞭極致，無法再這樣走下去瞭。所以，回歸實業，激活大眾創業、萬眾創新，就成為新戰略。
中國房地產將遭遇10年大熊市？
??事實恐怕並非如此。中國人戶分離的“市民”大概2.89億，這些人大部分是進城務工的農民。如果仔細研究者一個個農民工個體，就會發現，他們要麼是夫妻一起進城打工，要麼是夫妻一方進城，還有的是單身漢進城。不管怎麼說，他們的傢庭中將近一半成員留在瞭農村。
??第四，新一輪工業革命（工業4.0）正在重塑經濟的方方面面。人類的增長方式正朝向更加低碳方向發展，資源被共享，城市正在去中心化，這將對房地產發生巨大影響。
??在當前大背景和新戰略下，貨幣政策必須回歸常態。M2增速如果繼續明顯超過GDP增速，幾年之後人民幣就不得不大幅貶值，到那時，通過貨幣超發實現的資產泡沫就徹底破裂。我們看到，自2009年以來，M2增速從27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。這其實就是中國錢荒的根本原因。隻要M2增速被控制住，資產泡沫的程度也就被控制住，樓市想反轉就不可能。
??我之所以判斷10年熊市已經開始，理由如下：
??第二：過去10多年中國所有的城市都瘋狂擴張，各地規劃瞭大量新區、開發區，加上民間如火如荼的搶建風，房子的確是大大過剩瞭。
??但有一點我相信永遠不會改變：有人口增量的地區，房價長遠看還是向上的。
??國傢發改委“城市和小城鎮改革發展中心”的課題組2013年調查12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現，90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外，12個省會城市共規劃建設55個新城新區，有一個省會城市就要新建13個城區。“有研究數據顯示，全國新城新區規劃人口達到34億”。
??但我需要提醒大傢的是，這些統計沒有包含小產權房、集資房、軍產房等五花八門的房子。在很多地方，小產權房、集資房的存量，甚至超過商品房。
??第三，中國廣義貨幣M2快速增長的時代結束瞭。
??我曾將過去10多年的發展模式，概括為“印鈔票保增長”。意思是說，國傢通過貨幣超發，給購房者帶來財富增長效應，給未購房者造成恐慌，從而推動房地產、城大安區土地貸款率利最低銀行比較鎮化高速發展，帶動鋼鐵、水泥、汽車、傢電等一系列相關產業增長，造就瞭過去若幹年的“中國奇跡”。
新市區土地貸款率利最低銀行
??第一，中國城鎮化目前遭遇瞭最大的瓶頸，這就是如何提高農民工的收入問題。
??2013年末中國大陸總人口為13.6億人，城鎮常住人口7.31億人，城鎮化率達到瞭53.7%。數據同時顯示，2013年中國“人戶分離人口”達到瞭2.89億人，其中流動人口為2.45億人。以中國的國情，75%大概是我們能達到城鎮化率的上限。表面上看，我們仍然有21.3%的空間，按照目前的增長速度，還能享受這個增長蛋糕20年。
??如果我們的工作方式、教育方式、醫療方式、交通方式、購物消費方式都發生瞭革命，城市還會有明顯的中心嗎？學位房還有意義嗎？傳統商業旺區的天價商鋪還值錢嗎？中心區裡高大上的甲級、超甲級寫字樓還能租出那麼多錢嗎？
內容來自sina新聞
??所以，如果國傢不能真正提高普通人的收入，讓他們收入增長跑贏CPI、房價、醫療教育等服務的價格，那麼城鎮化的蛋糕就不可能繼續做大。而事實上，現在農村裡隻剩下老弱、婦孺，青年勞動力基本上都出來打工瞭。在過去這些年裡，政府為瞭保增長，常常使用泡沫來解決問題。其結果是，農民工距離在城市裡置業安傢越來越遙遠。
??另外，需要說明的是，由於國傢從政策上支持樓市，加上M2增速每年超過GDP增速5個百分點，所以即便未來10年房地產都是熊市，“有用的房子”（可以出租、出售或者自用的，而不是鬼城的房子）的人民幣計價，仍然會緩慢上漲，隻不過大多數城市跑不贏CPI而已。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/18385990794441131343903.shtml
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